《科创板日报》8月16日讯（研究员 田箫）风起云涌的房地产市场中，闽系房企曾是一股生猛力量。市场最火热的高峰时期，有多达16家闽系房企同时进入百强房企行列，9家销售规模超千亿。

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然而，在行业遭遇周期性调整之时，闽系房企成为了债务爆雷的重灾区，世茂、阳光城、正荣、禹洲等一众知名房企，均相继宣布债务违约。在债务困境中挣扎了两三年的泰禾集团，也终于在低迷的市场环境中，于8月4日正式摘牌，被深交所终止上市。曾经的千亿房企，出局前市值仅剩11亿元。

泰禾集团的“退场”似乎已在预料之中，曾经意气风发的创始人黄其森，也不得不面对这个现实。

科班出身，“文武兼修”

地市疯涨的那些年，房地产开发商通常给人一种“英雄不问出处”的粗蛮形象。与农民、技术工人出身的其他知名地产大亨相比，黄其森是难得的科班出身。

年仅15岁，黄其森就考上了福州大学土木工程系工民建专业。在高考录取率极低的1980年代，考上211大学的学霸黄其森是当地实打实的“神童”，一毕业就被分配到了中国建设银行工作。

虽然与大学专业毫不相干，但黄其森在建设银行一干就是12年，还拿下了经济学硕士学位。日后，他曾重回母校，对学弟学妹表示，“我有幸在中国最好的两个行业工作，一个是金融，一个是地产。”

在金融行业的工作经历，对黄其森是另一大创业优势，既有对土木建筑的专业认知，又有金融经验，让他最终成了地产界“文武兼修”的强将。

天时地利人和具备，随着190年代下海创业潮的来临，当时已是银行高管的黄其森毅然辞职，在1996年创立泰禾集团，开启一段新的商业人生。

成立之初，泰禾的发展重心位于福建，尤其重仓老家福州。和所有初创企业一样，由于缺乏资金和人脉，刚刚起步的泰禾集团业务进展得并不顺利，虽先后开发了天元花园、天元美树馆等楼盘，却都没掀起太大的浪花。

不过，黄其森的独特风格在此时已有所展现。但与当时绝大多数同行不一样，泰禾并未选择经营当时流行的经济型户型，反而着力开发高端豪宅类型产品，并陆续在福州开发天元山庄、泰禾红峪等项目。

豪宅项目在福州的遇冷没有让黄其森灰心丧气，既然主打高端住宅，就得去更大的市场闯一闯。于是，他动身北上。

书生意气，挥斥方遒

2002年，黄其森拍下了通州区潞城镇堡辛村的地块，准备打造“中国第一豪宅别墅”。

这块地块身处北京的东六环，当时位置十分偏僻，基本没有任何生活措施配备，很多人都对黄其森当时的这个操作表示“看不懂”。

市场也为黄其森浇了一盆冷水。2004年，泰禾集团在该地块上开发了“运河岸上的院子”第一期项目，定价为6000-7000元/平方米，远超通州区2000元的市场均价。因此，项目销售十分缓慢。

几经波折，黄其森反而越挫越勇，他斥巨资对项目进行全面改造，使配置大幅升级。5年后，经过大幅改良的“运河岸上的院子”二期推出。

根据市场销售记录，“运河岸上的院子”二期开盘仅两个月，其就囊括了北京500万以上别墅的“双冠王”，成交套数和成交金额均为第一；而在2012年7月，“运河岸上的院子”更高调推出独一无二的“楼王别墅群”，每栋售价高达3亿，折合每平米均价20万元，成为中国最贵别墅。从此，“豪宅教父”这个称号成为黄其森最耀眼的头衔。

黄其森的豪宅为什么好买？情怀与实力缺一不可。

黄其森回忆说， “2003年我们做这个项目时，当时的地段做高端大家不认可，我们做中式，可那时候是"欧风美雨"，别墅豪宅都是欧美的，中式别墅大家放在比较低的位置”。但他的坚持要做，“如果遍地罗马小镇、托斯卡那、加州水岸，到哪里去找中国人自己的乡愁呢 ？”

另一方面，建筑系出身的黄其森，对别墅品质也有着极其苛刻的“执念”。江湖上流传，他多次宣称“把一栋别墅当作一个项目来做”，在“高品质、高溢价”的信条下，黄其森让“中国院子”这一豪宅IP成功出圈。

2017年，泰禾集团正式跻身“千亿房企俱乐部”，销售金额高达1007亿元，年增幅达151%。

业绩的突飞猛涨，给了黄其森大举前进的勇气。自2013年起，泰禾开始利用信托、基金等非标融资渠道，加快拿地步伐。每次拿地后，立刻为所拿地块进行担保贷款。资料显示，十年前的2013年6月末，泰禾集团的对外担保总额就已达到133.53亿元，占其最近一期净资产的460.33%。

彼时，黄其森丝毫不掩饰对进击战略的骄傲。他曾对媒体表示，“我很早就确定三四线城市不去，东北不去。有哪几个企业像泰禾战略这么清晰的？当时我们在上海、北京、福建拿了800亿元的地，现在1600亿元也拿不下来，这种战略当时谁能看得透？地拿对了，什么就都对了。”

天不如人愿，“什么都对了”的泰禾集团，即将迎来一场难以翻身的大危机。

物竞天择，适者生存

泰禾大举并购拿地的2016年和2017年，也是其开始大量增加土地储备之时。这两年，黄其森疯狂加杠杆，不幸地站上了中国地价的历史大顶。

财报显示，2015年泰禾新增土储面积仅为38.69万平米，而2016年和2017年新增土储面积分别达到204万平米和792.8万平米，呈几何式增长。在土储面积增速达到峰值的2017年，泰禾为获取土地（包括挂牌和收购）投入总资金552.4亿元，比2016年的266.4亿元，又增长了107%。”

2018年起，中国房地产市场进入下行周期，一二线城市调控严密、银根信贷收紧。随后，泰禾在挣扎中缓慢陷入泥潭。

2018年末，泰禾流动负债1289亿元，同比增长48%，同期，泰禾账面上的货币资金仅有149亿元；2019年末，泰禾的净负债率仍高达248.31%，期末有息负债录得970亿元；2020年7月初，据上海清算所披露，泰禾集团出现首次债券违约，未能完成“17泰禾MTN001”本息的按时兑付，涉及金额达16.125亿元；截至2023年4月28日，泰禾集团已到期未归还借款本金仍高达582.03亿元，对外担保中实质性逾期债务对应的担保余额为54.16亿元。

身陷债务漩涡，向来自信满满的黄其森开始反思，2021年，他对媒体表示，“客观地讲，在我们快速扩张的过程中，管理等方面还是没能跟上。我在2017年已经意识到这个问题了，步子迈大了，管理跟不上。”

不过，黄其森所称的“管理问题”，与员工感受似乎并不一致。

2019年，一篇署名为“关心泰禾的地产人”的文章在网络中流传，该篇文章直接对黄其森喊话：“或许是较高学历带来的极度自信，让您遇事更有主见，也或许是体制内的经历，让您缺乏对职业经理人的信任。那些拿着高薪offer准备大干一场的高管们空降后往往会发现，黄老板您在泰禾把分权和掣肘的治术发挥到了极致，每个人的权力版图都不稳定，权斗的戏码每天都在上演，胜者登堂，败者离场，失败离场的人的团队，往往也会一同出局。”

2022年3月16日，泰禾突发公告称，黄其森正在协助有关机关调查。两日后，泰禾集团执行副总裁黄曦、副总裁林文华也被带走协助调查。8个月后，黄其森协助调查结束，重回泰禾履职。然而，在他接受调查的这8个月里，一家又一家房地产商接连债务暴雷，宣告着房地产江湖的天翻地覆。

黄其森曾对媒体说，“2000年我来北京，有人告诉说，在北京做事不怕没人骂，就怕没人理。争议有积极的一面，如果企业没有人关注，就意味着消亡；另一方面，也说明泰禾与外界沟通不够，舆论对泰禾的理解不够正面。我常跟大家说，不要怨天尤人。就如我的老乡严复在《天演论》中所说的，物竞天择，适者生存。”

如今，信奉适者生存的黄其森，不得不面对泰禾退市的命运。